神奈川県厚木市にて、1977年創業以来、不動産の売買・管理・賃貸・仲介・企画・建築・リフォーム、一人ひとりのお客様に適した最善なサービスを提供致しております不動産会社です

売却するときの税金について

個人で、土地や家屋など不動産を譲渡するときには、売却益に対する所得税が発生し、契約書を作成した際には所定の印紙税が発生します。条件によっては、税金についての特例を利用できることもあります。
※法人所有の不動産譲渡の際におきましては、印紙税は通常通り発生致しますが、所得税ではなく、簿価に対する売却益(損)を計上し、法人税の計算をすることとなります。

譲渡所得

個人で不動産を譲渡した際、譲渡所得は所得税を計算するにあたり、分離課税となりますので、事業所得や給与所得などの他の所得と分離して、計算することとなっております。

譲渡所得の税率表

所有期間が5年を超える不動産を譲渡した際(長期譲渡所得) 所得税:15%、住民税:5%
所有期間が5年以下の不動産を譲渡した際(短期譲渡所得) 所得税:30%、住民税:9%

譲渡所得の計算方法

譲渡価格 ー (取得費+譲渡費用) = 譲渡所得
譲渡所得 - 特別控除額(一定の場合) = 課税譲渡所得

取得費 譲渡した不動産を買い入れたときの購入代金(建物は減価償却費相当額を控除します)と仲介手数料などの合計額となります。実際の取得費の合計が譲渡価格の5%に満たない場合は、譲渡価格の5%相当額を取得費として計算することができます。
譲渡費用 譲渡した際の仲介手数料や契約書に貼付する収入印紙代、登記または登記に要する費用、測量費等の不動産を売却する際に直接要した費用、売却に際し支払った立退き費用、建物を取り壊して土地を売却した際の解体費用の総額が譲渡費用となります。
特別控除額 一定の要件はありますが、収用などのときは最高5千万円、自身が居住している不動産を売却した際は最高3千万円が特別控除額となります。※短期・長期どちらの譲渡所得からも控除が可能です。

マイホームを譲渡した時の特例(譲渡益がある場合)

3千万円の特別控除の特例

マイホームを譲渡した際、所有期間の長短にかかわらず、譲渡所得から最高3千万円まで控除できる特例があります。

適用要件

(1)自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2)売った年の前年及び前々年にこの特例又はマイホームの買換えやマイホームの交換の特例若しくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
(3)売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
(4)災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日まで(注)に売ること。
 (注)東日本大震災により滅失した家屋の場合は、災害があった日から7年を経過する日の属する年の12月31日までとなります。
(5)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

適用除外

マイホームを売ったときの特例は、次のような家屋には適用されません。

(1)この特例を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
(2)居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋、その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
(3)別荘などのように主として趣味、娯楽又は保養のために所有する家屋

軽減税率の特例

自分が居住していたマイホームを譲渡して、一定の要件となった際、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例を受けれます。

軽減税率を適用した税額の算出

課税長期譲渡所得金額とは、「(不動産を譲渡した収入金額)-(取得費+譲渡費用)-特別控除」となります。

課税長期譲渡所得金額が6千万円以下 課税長期譲渡所得金額×10%
課税長期譲渡所得金額が6千万円超 (課税長期譲渡所得金額ー6千万円)×15%+6百万円

適用要件

次の(1)から(5)までの全ての要件に該当しなければなりません。
(1)日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
 なお、以前に住んでいた家屋や敷地の場合には、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。また、これらの家屋が災害により滅失した場合には、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
(注) 住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
イ その敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
ロ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。
ハ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
(2)売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
(3)売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
(4)売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。ただし、マイホームを売ったときの3千万円の特別控除の特例と軽減税率の特例は、重ねて受けることができます。
(5)親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
 特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

印紙税

印紙税は、売買契約書や住宅ローン利用の際の金銭消費貸借契約書などを作成した際に課税される税金です。売買金額やローンの借入れ額に応じて、1通ごとに法令に定められた収入印紙を貼付し、消印することによって納税したこととなります。

不動産の譲渡に関する契約書の印紙税

1万円未満 非課税
50万円以下 200円
100万円以下 500円
500万円以下 1,000円
1,000万円以下 5,000円
5,000万円以下 1万円
1億円以下 3万円
5億円以下 6万円
10億円以下 16万円
50億円以下 32万円
50億円を超えるもの 48万円
記載金額がないもの 200円

印紙税の連帯納付義務

印紙税のかかる文書を2人以上の人が共同して作成した場合には、連帯納付の義務があります。売買契約書を作成した場合は売主様と買主様が、請負契約書を作成した場合は発注者様と受注者様が、また、契約書の原本を双方で保存することを目的として2通作成した場合は、それぞれに印紙を貼付しなければなりません。

印紙税を貼付・消印しないと過怠税が発生します

収入印紙の貼付されなかったことで、契約書の内容自体は、法的には無効となるわけではありませんが、印紙税法では、貼付を怠ると、通常の印紙税のほか、2倍の過怠税をとられます。また、印紙を消さなかった際におきましても、その文書に貼付されるべき印紙税と同額の過怠税を徴収されることとなりますので、注意が必要です。

お気軽にお問い合わせください TEL 046-241-0717 受付時間 10:00 - 18:00 [ 水・祝祭日除く ]

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